【コラム14】富裕層のための不動産投資戦略：資産形成と節税を最大化する購入術
富裕層や高所得者にとって、不動産投資は「資産形成」と「節税」を同時に実現できる魅力的な手段です。
しかし、仕組みを理解せず始めると、思わぬ税務リスクや出口戦略の失敗につながることも。
この記事では、富裕層が取るべき安全で効果的な不動産投資戦略を、購⼊から売却までを見据えて解説します。
1.高所得者が不動産投資で実現する「攻め」の資産形成
「不動産を買えば資産がどんどん増える」「節税になる」と安易に考えている人も多いはず。しかし、富裕層が真剣に取り組む「攻め」の不動産投資は、単なる物件購入ではありません。不動産の価値や収益性を長期視点で見極め、資産運用として組み込むことが重要です。
高所得者ならではの視点
・高額税率を上回る節税効果を狙える減価償却の活用
・相続・贈与対策を見据えた資産構成
・複数物件を組み合わせたポートフォリオによるリスク分散
これらを踏まえて、富裕層は不動産を資産の「攻めの拠点」として位置づけ、収益性と安定性のバランスを重視します。
2.知らないと損する！不動産購入で活用すべき税制優遇・節税スキーム
高所得者が実践する不動産投資では、税制優遇と節税メリットを最大限に活用することが重要です。
減価償却による所得税・住民税の圧縮
建物部分の減価償却費を経費として計上し、給与所得と「損益通算」することで、高い税率を回避できる仕組みです。
たとえば1億円の物件で年間数百万円の減価償却費が計上できれば、高所得者にとって数百万円単位の節税が可能です。
相続税評価額の低さを活かすスキーム
不動産は現金よりも評価額が2～3割低く計算されることがあります。
マンションやビル、特に共同所有型の一棟物は、評価額がさらに抑えられる場合があります。
➡ 節税額＝（現価－評価額）×税率
中古一棟物件×法人化による高度スキーム
法人を活用することで、所得分散・相続対策・経費制度を使いやすくできるため、さらに節税メリットが広がります。
3.出口戦略まで見据えた高利回り物件の見極め方
5年超保有で長期譲渡所得適用
売却時に課税率が下がる「長期譲渡所得（保有5年超）」を活用すると、税負担が最大20％程度抑えられます。
オーナーチェンジ物件で即収益化可能
「オーナーチェンジ物件」は、入居者がいる状態で購入し、そのまま運用を継続できる物件のことです。
オーナーチェンジ物件は、キャッシュフローを安定させつつ出口戦略にも対応しやすいと言われます。
修繕・リフォームの費用対効果を精査
築古物件を修繕・リフォームをする場合は、安易に決めてしまうと費用倒れとなる可能性があります。
信頼ある不動産会社と複数業者の見積比較が必要です。
4.まとめ
富裕層向けの不動産投資戦略は、「節税」「仕組み」「不動産投資」の3つの核を押さえた上で、購入→運用→出口戦略まで一貫した計画が求められます。
1.減価償却や評価額差を活用した節税効果を最大化する
2.税制優遇と法人化による高度な節税スキームを導入
3.出口戦略を見据えたタイミング（5年保有、オーナーチェンジ等）を組み込む
物件選び・税務対策・将来の売却までを繋げてシミュレーションすることで、不動産投資の成功確度は格段に高まります。
単なる節税スキームではなく、「資産形成の一貫戦略」として、専門家と共に戦略的に進めることが、真の豊かさにつながる道です。
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